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保持設施設備正常維運,延長智慧建築生命周期的幕後推手-物業管理前期規劃介入
 
建築師用筆種下的樹叢林蔭、比例尺規變幻出的空間設施在紙上、在繪圖軟體裡被創造,建築這件事為順應時勢不再只談建築結構、鋼筋水泥,環保意識的甦醒、科技技術的發展、人文思想的創新為建築注入源源不絕的新生命。
 
撰文:周滋靜 分享到 Facebook
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這也意味著,除了符合法令規範外,建築在前期規劃將更加的困難及複雜,如政府目前積極推動的智慧建築標章中就包含了八大指標註 :綜合佈線、資訊通信、系統整合、安全防災、能源管理、設施管理、健康舒適、貼心便利指標。以服務「人」為基礎結合發展各領域的專業、專才並整合於建築載體上。

景文科技大學環境科技與物業管理系助理教授嚴佳茹,從建築環境控制、建築永續發展到物業管理都是其研究範疇,於2013年與富邦公寓大廈管理維護股份有限公司維運部經理李育芳,在第九屆物業管理與實務研討會中,發表「物業管理參與建築物前期規劃作業評估之研究」。本期我們專訪此二位專家,與大家分享物業管理參與建築前期規劃的重要性,及以科技為輔助的物業管理未來發展趨勢。

淺析物業管理



國內物業公司普遍分為三類:1.中大型建設公司旗下的分支2.專業的物業管理公司3.小型物業公司。其中以小型物業公司居多,小型物業公司多為保全業、清潔業者或是機電管理公司來進行樓層管理,其它領域的服務項目便以發包為主。

國內在物業管理的範疇尚未訂定相關法規,而是以公寓大廈管理維護條例來做規範,因此物業管理這個產業大多仍停留在最初的保全管理、環境清潔、機電保養、消防維護等較基層的事務。近年則是拓展「生活服務」的領域,朝多角化的經營整合,提供使用者更便利、舒適的加值服務讓物業管理以服務為導向,加深營運範圍,但因經營業態不同,在資產管理的部份較少涉足。

為何物業管理需要融入建築前、中、後期規劃
前期規劃的概念,是由建設公司、建築師與物業管理公司三方透過討論、溝通對建案做最適合的評估及分析,參與工程討論、出入動線規劃、設備規劃概要等相關事宜。而物業管理是以管理之便利,以及達到使用者最佳使用效益的角度從旁協助,避免因建築設計前期規劃的缺陷或不足,造成管理者與使用者的不便。

嚴佳茹表示,現在的建築師在合乎法規的限制下,繪製的設計圖,無論是空間配置、機電、結構、樓層平面圖、門窗位置圖……等都是設計圖必備元件,如建商要求,還必須融入綠建築或智慧建築的概念,這使得設計整體流程變得更加的複雜及困難,但這卻也是整個建築生命週期中最能有效發揮設計作用的關鍵點。

中期興建規劃,物業管理主要是扮演監督的角色。從施工時的進度管控、安全、品質、設施設備……等,至驗收時的相關事宜討論、協調、調整。李育芳以安全監控常面臨的問題來看,每一樓層透過評估決定架設監視攝影機的位置、拍攝角度、數量等規劃,但當工程進行到一半,因經費不足或縮減,就有可能將原先每一樓層4支監視器的規劃減至2支,如此一來安全便也大打折扣,如有物業管理公司擔任監督的角色便可減少施工與設計不符等相關事宜。

後期管理服務,驗收、交屋、建物管理服務如:公共設施設備的使用規範、生活服務、裝潢施工排程計畫、安全管理、環境清潔等維護檢修事宜。



如何有效維護建築設備之生命周期
嚴佳茹指出,國內的建物生命周期普遍約30-40年,相較於國外略顯不足,影響建築生命周期的因素相當多,以物業的角度來看,台灣對於定期維護、修繕的觀念較為薄弱,當設施設備不堪使用、故障或損壞時,才會透過相關公司進行維修處理及更換。從設計初期考慮不周全、使用階段的更動,至後期修繕時的敲敲打打在無形中都會慢慢損耗建物的使用年限。

李育芳以電梯為例進一步說明,設施設備如不定期維護就如同建築物的生命周期一樣,在無形之中慢慢減損,常面臨的問題是頭痛醫頭、腳痛醫腳,無法即時找出損壞關鍵的問題點,如此造成的影響是維修效率降低,維修次數提高,而使得維修成本也相對增加。一般電梯保養維修會視使用程度來更換鋼索、鋼輪,定期保養不但能大大減少故障及檢修的停梯時間,更換零件的費用也相對較於整組汰換便宜許多。另外,清洗外牆也是公共安全維護的一環,除了保持大樓美觀,最重要的是能夠查修磁磚掉落的狀況,還記得今年六月,台北市忠孝東路的老舊公寓外牆磁磚掉落,砸死托兒所老師的新聞嗎?這就是外牆未確實施工與日後未定期維護的漏洞。

透過維護了解設施設備的使用狀況並逐一記錄,就像每個人都有自己的病歷資料,醫生和病患的對等關係,就如同檢修人員和設施設備的關係,透過設施設備的病歷資料,檢修人員便能清楚得知每個設備歷年的維護狀況,進而判斷是否需要更換零件,以維持設施設備供正常運轉之使用。

資通訊技術對於物業管理的助益
智慧化的效益不外乎是透過自動化設備及系統整合連動達到節省能源、精簡人力及提高生產力,設施管理系統的設計除滿足現有相關法規要求外,前提是必須有好的設施管理才能確保各系統的正常運轉,繼而發揮其智慧化的成效。嚴佳茹指出,透過初期規劃的設計巧思可以達成的功能有很多如:安全問題、便利問題、環境品質、即時救災、能源管理……等;如有效利用人力結合資通訊技術像是App巡檢系統、管理費繳款通知、包裹通知等便能提高工作效率、優化服務品質、增加安全性等效果,乃至於運用設計與智慧化科技將大廳設計為無人保全與自動化包裹遞送,都已是既有實現案例。

李育芳也提出建築出生履歷的概念,當每棟大樓都有自己的戶口名薄,上頭詳細記錄了建設公司、建造時間、建築樓層面積、樓高戶數、住戶數量,再結合科技技術,不但可確認設施設備的使用狀況、各區用電資訊、水塔水位記錄甚至到環境消毒、垃圾清運都可以達到最佳排程管理。

近年3D建築資訊模型BIM(Building Information Modeling)的技術發展與應用,在營建產業已形成一股不可忽視的趨勢,當此技術套用到物業管理這個產業,也將成為管理上的一大利器,利用BIM作為管理建築生命周期的方案,不但能提供設施管理所需的資訊、降低營運管理成本、改善維護記錄保存不易的問題,將是台灣物業管理未來發展應用的趨勢。

借力使力 建築資訊模型BIM的有效運用
過去,物業管理在設施設備的修繕、保養紀錄以紙本作業為大宗,如巡檢過程中需要即時調閱、追蹤設備之相關圖片、規格、記錄等查詢相當費時,設施管理隨科技技術的發展,研發出相關應用的系統軟體如圖資整合功能、修繕資料即時調閱都不是問題。以建築資訊模型為基礎的物業管理平台功能也相當廣泛,如建築模型、機械系統、電氣系統、給排水系統等皆可予以整合建立相關應用之系統。

國外在實務上推展BIM的應用於建築生命周期已行之有年,而台灣近年也致力於推動BIM系統,唯將此應用概念與設施管理整合是這兩年來的新興研究。BIM是以建築的數據資訊數位化為基礎進行實體模型建立,透過3D模型可呈現建築物外觀、內部及各設施配置情況並將各設施設備的出生、修繕、更換等資料逐一紀錄。BIM在建築前、中、後期各有不同的運用特點,前期規劃階段主要為模型視覺化,中期以施工進度及成本管控為主,後期則主要為設施設備的管理維護。

李育芳也提到目前台灣業界已有先趨者導入BIM建築生命周期概念,於既有設施設備管理與營運修繕作業流程。依據不同設施設備,其維護修繕規模與週期,區分成保養檢查、小修、中修、大修、全面更新5種修繕標準,訂定設施設備修繕周期計畫表以協助管理工作。因此,物業管理應具備「物業管理前期介入」概念,並以物業管理於後期運作的角度提出建議,使物業管理能更符合業主及使用者需求。

但國內目前透過資通訊技術來協助物業管理營運的公司通常是具規模的企業才會有,小型物業公司主要還是以人力管理為主。善用資通訊技術結合物業管理不但可以獲得更多、更精確的資料,讓預測未來發展這件事,能夠落實並輔助預算的編列,而如何落實使用者操作便是考驗系統軟體開發商與使用者間,必須共同面臨的問題。

優化物業管理 增加社區凝聚力的實質回饋
豪宅、高級社區為什麼總是讓人覺得嚮往?如管理費一坪250元,一間房子都有200坪,維護經費當然沒問題,無論是大樓、社區、公寓等各種居住的型態,人與人之間是否有共同維護生活環境的共識很重要,如新建大樓總避免不了室內裝修,什麼時間適合進行敲打作業、什麼時間安排粉刷工作、貨物搬運動線的規劃等,透過物業管理的介入都可以去安排、協調保障住戶的生活品質。

物業管理未來的發展無可限量,但政府必須加快腳步,集產官學三方各自的專業經驗,訂定出相關法規,讓大家有一個遵循的標準來做事。李育芳也表態,未來無論是建社區、蓋商辦、造工廠,管理絕對是不可或缺的一塊,購屋者要考慮的不但只有總房價、每個月應付貸款金額,最現實的還是會考慮到房屋的增值性,物業管理做的好,使居住環境舒適、便利自然有它的保值與增值空間。

物業管理的核心價值是什麼?嚴佳茹表示,物業管理的範圍太廣泛了,無論談資訊通信、環境控制、安全監控、系統整合、設施管理系統……等,當我們喊著智慧化的口號,誇讚科技有多麼的強大,卻往往忘記科技之所以被重視,是為了人們永續發展,因此最終還是要回歸到以「人」為本,從物業管理人員操作系統軟體是否簡單容易、落實應用或是住戶所體驗到的便利、舒適生活皆是。物業管理公司不再只是清潔消毒、機電修繕、保全警衛,運用創意、創新的思考,重視空間佈置、裝置藝術、文化傳統,讓人文融入生活環境,才是真正的智慧化物業管理服務。

註1: 內政部建研所,為使智慧建築標章評定方式、項目、內容,能夠更加客觀、簡便,於103年進行檢討修正,在104年5月完成修正草案,八大指標簡化為七項,將健康舒適及貼心便利指標合併,預計於105年1月1的正式實施。
 

 
   

 
 
 
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