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智慧聚焦
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  智慧型管理平台與物管、社區公告的均衡發展-中興保全智慧建築管理平台  
     
     
  樓宇內各子系統都是獨立的個體,必須透過「整合」才能實現易於管理、複合連動之智慧化目的。整合人人都能做,但做的精不精緻,能否將各子系統的效能百分之百發揮就要看廠商的能力了。  
     
  撰文:周滋靜  
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ICT與IoT技術齊頭並進
人與人、人與機器、機器與機器、機器與人的互動間,隨著時間的推移、技術的演變、習慣的改變,彼此間溝通的辦法也不斷在革新;人可透過設備或運用不同程式語言對機器下達指令,而機器間的對話,甚至是機器與人的對話也都存在著溝通途徑;而現行的科技技術,已經能夠賦予機器思考的能力、反應的智慧。ICT的發展,打破設備間溝通的技術門檻,中興保全新建築事業處處長何沛軒表示,從「安全」服務起家的中興保全,便是透過感測設備訊號的傳遞,經由中央監控系統透過訊號的收集、分析、辨識真偽……得以「即時」掌握家戶的安全防災狀態,這就是IoT萬物聯網的運作模式。而成為物聯網前哨設備之感測器的應用愈趨多元,相對的不同場域的解決方案也愈來愈完備,機器與機器間不再只有單純的訊號溝通,還能透過自動化連動控制做起、停、調整,強化、優化生活環境的安全、舒適、便利、節能與管理。如何將各個系統軟體、設備機器掌握在手,就是人的智慧了。

循智慧化發展脈絡,打造智慧建築管理平台
早期樓宇管理將重點定位於給排水系統、電氣、消防、弱電、空調所集合而成的大樓自動化系統,隨著科技技術的進步,自動化停車場管理、門禁、影像監控、燈光……也都成為樓宇管理的一環。然而管理人力、成本有限,不可能每一個子系統都靠物管公司以人力的方式來管理。透過一個開放性、彈性化的管理平台來與各子系統架接,便可實現智慧化的集中式管理,這也是所謂的整合。整合之所以重要,為的便是看清弱電系統的全貌;系統整合也是智慧建築標章的評定指標之一。無論是本土廠商或是國際大廠在大樓自動化這一塊的發展已歷數十個年頭,對於建設公司來說,設計規劃、營造施工、竣工驗收…等細節外,在弱電這一塊的規劃又該注意什麼呢?何沛軒表示,目前市場的生態,常因層層的發包,導致許多時侯遺失了「最初」的設計想法、功能規劃、管理模式……,很多設備只為建置而建置,而平台是整個管理的「命脈」應用、連結、控制,所以當工程進行變更時,也需要不斷的進行調整、測試。另外,進口品牌與本土廠商最大的限制因素便是「技術不會同時、彈性的導入」,更遑論爾後之維保與升級的永續經營,這也是需注意的細節。

中興保全所規劃的智慧建築管理平台,是以住戶與管理者為出發點所規劃的平台,以大樓自動化為主軸,結合智慧型物業管理平台、社區公告管理平台,打造便於住戶使用的APP軟體、利於管理者的操作平台為出發點。何沛軒表示,智慧型物業管理平台是中興保全相當引以為傲的開發,過去智慧建築管理平台除備管理、連動、操作、設定、監測……應用,也將物業管理相關功能做設計整合,但僅限於簡單的提醒,例如設備什麼時侯該維護了、負責維修廠商是哪一家等。現在中興保全將物管理平台做成獨立操作介面,並不失與智慧建築管理平台的結合,有別於市場上許多專做物業管理平台的,壯大物管縮小BA,這兩者的均衡發展是相當重要的,因為在IoT的時代,所有的層級設備都要連網雲端管理了。

大樓管理智慧化-地震安全與能源管理
智慧建築管理平台包含了:安全管理、電梯管理、節能管理、空氣品質監測、飲用水質監測、建築物安全防災監測、跨系統連動功能、物業管理。另針對影像監控這一塊,是以主動式的提醒來強化傳統被動式的監看,如博物館區裝有雷射掃描設備、紅外線偵測系統,不僅可以作到「點」的安全守護,更可升級至「面」的專業管理,遇到異常時,現場除了出現警報聲,智慧監控平台也會自動跳出此區的影像警示框,透過電子地圖管理員便可迅速掌握現場狀況,提高管理效率。

管理員除了透過固定平台也可透過無線網路與行動裝置,遠端操作管理室所有能夠控制的作業,如燈控、設備監控、訪客管理。除了做常態性的管理外,當災害發生時設備系統又會做出什麼樣的連動反應呢?何沛軒以地震為例述之,當系統偵測到P波訊號,在地震還沒發生前,系統便會主動推播發布警報並擴播地震預警,同時將逃生指示燈打開、釋放門禁鎖、電梯下降至最近的樓層……跨系統、複數的連動反應,縮短了應變時間,爭取最大防災避難時效。中興保全與國震中心合作,也在國內多所學校建置了實證場域,強化學校安全防災預警與措施。此外,何沛軒強調,無論是系統設備做了多少的緊急訊息推播、逃生指示,最重要的是「防災整備」它是平時就須重視的教育訓練及準備工作,中興保全於去年成立「災防部」,推廣防災教育,協助師生面對地震時應如何疏散避難。當災害發生後,又如何了解結構物是否有損害呢?何沛軒表示,此平台也結合「地震偵測器」與「傾斜計」以專業的標準來透視建築物的安全性,也希望未來民眾與建商能夠更加重視「防災」。

公共區域的節能管理應用,是將數位電表做整合。可設定契約容量、尖峰時期、離峰時期,當超出設定的用電量的百分比,透過平台即可缷載不重要的區城用電。何沛軒表示,有效的「節能管理」和「節能控制」是不一樣的,要先做好管理才做控制;而要做能源管理,除了感應器與時段控制器外,另外就是數位電表的應用與整合。一般住宅大樓的節能管理會將公共區域和住家場域分開來,因為住家會依每個人生活習慣不同,和公共區域或營運場域不同,無法做相對性的管理。先透過圖表了解用電量、使用狀況,管理者才能進一步做有效的用電管理與控制。

智慧型物業管理平台的茁壯
怎樣才是好的物業管理平台呢?何沛軒表示,中興保全透過建設公司直屬的物管公司,深入市場了解需求,至今都還不斷的在改良智慧型物業管理平台。公共設施的預約、信件自動管理、待領掛號信、待領包裹、住戶交辦、管理費用、管委會組織…等琳瑯滿目的應用,都是從用戶的需求所發展出來的;而對於管理人員所需要之物業報表、會計軟體、費用登入、收支管理、損益表等一應俱全,並得以依業主需求做客製化的修正。

以信件的收發來說,一般普通信件可搭配智慧型信箱,當信箱內有信件,以燈光達到告示的目的,當住戶將信件取出後便自動恢復原貌;但如果是掛號信件又該如何通知住戶前來取件呢?只要透過門禁系統的連結,當住戶刷卡進大門時,就會語音提醒有待取掛號信件,另外一般住戶的基本資料都會事先登記,戶名、聯絡電話、聯絡E-mail等基本資料,管理員透過掛號信上的一維條碼,將資料輸入資料庫,再發送即時訊息至住戶手機的物業APP,連包裹都可以先照下來一起發送給住戶!而待取、未領信件都可透過平台查詢,當住戶必須「簽收」包褁或掛號信時,有些社區是透過門禁卡的登入,而中興保全還能結合電子簽名,透過平板直接簽字,並自動存入資料庫。

物業管理平台內的收支軟體、公共設施(可供租賃之區域)、設備維護、組織管理(管委會及物管的相關條例)、訪客管理(訪客、裝修廠商)…等都可以和大樓自動化連結在一起,因物業管理平台採web版,也就是說只要透過簡單的連網管理者就可以操作、使用,相關設定也可以隨時依需求變更;住戶端的應用較固定,便可透過APP軟體的應用。何沛軒補充,如何將物業管理平台與大樓自動化系統、社區公告做部份的連結並成為社區雲端管理,ICT與IoT技術齊頭並進相當的重要,而此平台完完全全是中興保全團隊自行撰寫,這也是中興保全和別人不一樣的地方。

運用物聯網能有效的監視和計算設備訊息,減少資源浪費和能源消耗,也能立即得知設備的有效期,何時需要更新、維護、甚至軟體升級。例如:物聯網可以透過感知器悉獲空調系統的濾網是否需要清洗,並用簡訊或E-mail提醒住戶,同時聯繫維護廠商到府服務。整合安全監控、門禁管理、物業管理、機電管理、環境控制節能防災等系統,並以直覺性圖控設計,讓管理人員管理大樓更有效率,節省時間與設備等成本,真正做到「大樓管理智慧化」。

把握前期規劃,落實設計之衷
科技設備的輔助,可以節省人力成本。雖說系統設備不僅需要建置費用,也要長期規劃維保費用,何沛軒表示,以施工總造價的5%至8%預估維保費用是不成為文的行規,在此要提醒大家,這只是「預估」不是實際的狀況。施工中的配管配線做得落不落實、中途設計變更、系統商佈線…等都是造成系統設備的故障因素;其次則為設備本身的穩定度,何沛軒強調還有一個大重點,就是設備主機放置的地點,一般大家會把機房放無使用價值的地下室或角落,不但通風性差、光線不好、潮溼等「惡劣環境」都是會影響系統設備的壽命。

在IoT、ICT的技術發展下,讓住戶與管理者能得到最好的聯繫,保持建築的維保、永續經營才是最重要的。何沛軒再次強調,「前期規劃」是相當重要的階段,透過經驗的累積、世代的推移,建商也漸漸愈趨重視於前期規劃,甚至是在築城或變更設計之時都希望能夠與系統整合商商榷,為的便是達到所訂定之目標。何沛軒表示,廠商應以「管理面」而不是以「建置面」來看待系統軟體、硬體設備,因為科技終究是要用來輔助「人」的。
 
     
  ※本文圖文非經授權不得轉載,洽詢授權,請撥打免付費專線0800.30.99.88。[ iBT數位建築雜誌聲明 ]※
 
 
 
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